小区地面车位归谁，业主还是开发商？讲清！

小区地面车位归谁，业主还是开发商？讲清！

某小区内除了地下售卖车位，还有59个地面车位，这些车位使用权究竟归谁？是开发商所有？还是业主共有？

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案情简介：

某房地产开发公司将某小区业委会诉至法院，要求确认小区内的59个地面停车位使用权归其所有。
原告房地产公司诉称，小区内59个地上车位和植草砖车位是通过竞标出让土地后开发建设的，应归属于原告。
被告小区业委会辩称，地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主。且涉案59个地面车位面积均未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。
法院判决驳回房地产开发公司的诉讼请求。

法官说法：

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

延伸知识点一：小区规划内车位车库与非规划内车位权属区别

规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。

非规划内车位是占用业主共有的道路或者其它场地用于停车形成的车位（即地面车位），不在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。

延伸知识点二：人防车位的权属和收益问题

人防车位，是平时可以用于停放车辆的人防工程。由国家投资单独修建的地下防空建筑属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位（即结建人防车位）的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。当前，新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务。因此，结建人防车位的所有权仍应归属于国家。

《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。一般认为，此处的投资者应为投资建设该人防车位的建设单位，即开发商。

据此，开发商作为人防车位的建设单位，在平时享有人防车位的使用权和收益权，属于用益物权范畴，必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。

若开发商与买受人签署《人防车位租赁协议》，因开发商对人防车位仅有使用权和收益权，该协议性质上只是租赁合同性质，当租赁期限超过二十年后，双方得续签。